|
وتزداد أهمية هذا التمييز في ضوء أول مؤشر فعلي أفرزته بطولة كأس العالم 2026 في الولايات المتحدة. فقد بيّن استطلاع أجرته الجمعية الأمريكية للفنادق والإقامة (American Hotel & Lodging Association) أن 80% من الفنادق في 11 سوقًا مضيفًا بالولايات المتحدة أفادت بأن حجوزات كأس العالم تأتي دون التوقعات الأولية، في حين ذكر 65–70% منها أن العقبات المرتبطة بالتأشيرات والمخاوف الجيوسياسية تكبح الطلب الدولي بدرجة ملموسة. حين تتعاقد هيئة كـ فيفا مع فنادق لاستضافة كأس العالم، تحجز كتلاً كبيرة من الغرف مسبقاً بأسعار تفضيلية، وتوزّعها لاحقاً على الاتحادات والوفود والشركاء الرسميين. وحين يتجاوز العرض الطلب الفعلي من هذه الجهات — أو حين تتأخر عمليات التوزيع — تُعاد هذه الغرف إلى السوق العامة. وقد رصد التقرير أن هذه الظاهرة بلغت حجماً ملموساً، إذ أُعيد طرح ما بين 70% و95% من الغرف المحجوزة مسبقاً لدى بعض الفنادق للحجز المفتوح أمام عموم الزوار. وهو ما يُشير إلى فجوة حقيقية بين الطلب المتوقع والطلب الفعلي، وله تداعيات مباشرة على تقديرات الإيرادات الفندقية المرتبطة بالبطولة.  وتُبيّن أرقام ملف الترشّح في المملكة لاستضافة مونديال 2034 مقدار ما يلزم إنشاؤه لبلوغ هذا الهدف؛ إذ تضم المدن المضيفة الخمس حاليًا 46,904 وحدات مصنّفة رسميًا ضمن فئات الفنادق من ثلاث وأربع وخمس نجوم، إضافةً إلى الشقق الفندقية. ومن المقرّر أن يرتفع هذا الإجمالي إلى 232,023 وحدة بحلول عام 2034، بزيادة قدرها 185,119 وحدة مصنّفة جديدة. وتنال الرياض النصيب الأكبر من هذه الزيادة، إذ تنتقل من 21,116 وحدة مصنّفة قائمة إلى 127,275 وحدة، بينما تشير التوقعات إلى أن تبلغ جدة 43,109 وحدات، والخبر 17,504، وأبها 19,697، ونيوم 24,438. وهنا تحديدًا تبدأ الإشكالية الاستثمارية؛ فالغرفة التي يجري بناؤها من أجل بطولة لا تتجاوز مدتها الشهر تتحول إلى أصلٍ طويل العمر يبقى قائمًا بعد صافرة النهاية. وإذا استند تقدير الطلب أساسًا إلى ذروة الطلب خلال كأس العالم، فقد يخلط المستثمرون وصنّاع القرار بين الطاقة اللازمة للحدث والطلب الفندقي المستدام. 
⚽
طلب كأس العالم ذروة مؤقتة لا سوق قائمة الطلب الذي تولّده بطولة كأس العالم ليس النمط المعتاد من الطلب، بل موجة قصيرة تقودها فئة بعينها من النزلاء، تختلف كثيرًا عن الشرائح التي ستشغل الفنادق السعودية على مدى الأحد عشر شهرًا التي تسبق البطولة وتليها. وتتباين هذه الشرائح — المسافرون من رجال الأعمال، وزوار المقاصد الدينية، والأسر المحلية الباحثة عن الترفيه، وضيوف الأعمال في المنطقة — في نوافذ الحجز، ودرجة الحساسية السعرية، وأنماط مدة الإقامة، وتفضيلات الموقع. ومن ثمّ فإن اختزالها جميعًا في مستهدفٍ واحد لعدد الغرف يحجب من الصورة أكثر مما يكشف. وتؤكد الدراسات الأكاديمية هذا الطرح؛ إذ تُظهر التحليلات المقارنة بين الدول لكبرى الأحداث الرياضية، بصورة متسقة، أن المكاسب السياحية تتفاوت بحسب نوع الحدث والأسواق المصدِّرة والتوقيت الموسمي، وهو ما يجعل نمذجة الطلب على مستوى المدن أداةً تخطيطية أكثر موثوقية من المستهدفات الوطنية للطاقة الاستيعابية. وتكمن قيمة هذه النتيجة في أنها تتجاوز الافتراض المبسّط القائل بأن الحدث الضخم يعني بالضرورة طفرة سياحية. فقد ترفع بطولة كأس العالم مستوى السياحة السعودية، لكن أثرها لن يتوزّع بالتساوي بين المدن، أو الشرائح السعرية، أو أنماط الإقامة. إذ يتوقف ذلك على المنتخبات المتأهلة، والمدن التي تحدّدها لها القرعة، وطريقة تنقّل الجماهير، ومدة إقامتهم، وقدرتهم على الإنفاق، وما إذا كانوا بحاجة إلى غرف فندقية أساسًا. 🏨 العبرة بما تملؤه كل مدينة من غرف، لا بما تبنيه المملكة منها المقياس الصحيح إذًا ليس عدد الغرف التي تستطيع المملكة بناءها على المستوى الوطني، بل عدد الغرف التي تستطيع كل مدينة مضيفة أن تملأها فعليًا أثناء البطولة، وأن تواصل ملأها بعد انتهائها. تستضيف لوس أنجلوس ثماني مباريات في مونديال 2026، وقد وضعت نموذجًا يحدّد ما يعنيه ذلك عمليًا. فهي تتوقع نحو 179,000 زائر من خارج المدينة، منهم قرابة 146,000 ما كانوا ليقصدوها أصلًا لولا البطولة. وتشير التقديرات إلى أن هؤلاء الزوار الإضافيين يمثّلون مجتمعين طلبًا يناهز 330,000 ليلة فندقية. كما افترضت المدينة أن تسعة من كل عشرة منهم سيحتاجون إلى إقامة بمقابل، سواء أكانت غرفة فندقية أم نُزُلًا أم وحدة للإيجار قصير الأجل. وهذا المستوى من التفصيل في نمذجة كل مدينة هو ما تحتاجه المملكة في كلٍّ من مدنها المضيفة الخمس، لا مجرّد مستهدفٍ وطنيٍّ واحد لعدد الغرف. وبتطبيق هذا المنظور على المدن السعودية، تبدو جدوى التوسّع الفندقي في الرياض بعد انتهاء الحدث هي الأمتن بين المدن المضيفة، وذلك تحديدًا لأن كأس العالم يكاد لا يكون سوى عاملٍ عرَضيٍّ بالنسبة إليها. فالطلب على الإقامة فيها تغذّيه الوزارات الحكومية، ومقارّ الشركات الكبرى، وأجندة ترفيهية متنامية، وأنشط سوق لسياحة الاجتماعات والمؤتمرات والمعارض في المنطقة، وكلّها عوامل لا يزول أيٌّ منها بعد صافرة النهاية. وتبدو الإضافة المخططة لأكثر من 106,000 وحدة مصنّفة طموحةً في حجمها، غير أنها تندمج في قاعدة طلبٍ كانت تتوسّع بالفعل بمعزل عن استحقاق 2034. ولمقوّمات جدة بدورها طبقاتها المتعددة: سياحة ساحلية ترفيهية، وثقافة ضيافة تزداد رسوخًا، وقربٌ بنيوي من أحد أكثر تدفّقات السفر ثباتًا في العالم، المتمثّل في السياحة الدينية. ولا تبني أيٌّ من المدينتين الفنادق في المقام الأول من أجل البطولة. أما الخبر، فموقعها أكثر التباسًا. فقاعدتها في المنطقة الشرقية تمدّها بطلبٍ متكرّر حقيقي من قطاع الطاقة، وبحركة سياحة ترفيهية عابرة للحدود من البحرين، غير أن دورها في البطولة لم تتبلور معالمه بعد. ويتوقّف الحكم على ما إذا كان توسّعها في الإقامة الفندقية له ما يبرّره أم أنه مبالغٌ فيه على ثلاثة عوامل لا تزال دون حسم: توزيع المباريات، والربط بشبكات النقل، وخيار الزوار بين الإقامة في الخبر أو اتخاذ الدمام والبحرين بديلين عنها. وتبلغ التحدّيات التخطيطية ذروتها في أبها. فالقفز من قاعدةٍ لا تتجاوز 751 وحدة مصنّفة إلى نحو 20,000 وحدة بحلول عام 2034 ليس توسّعًا تدريجيًا، بل تحوّلٌ بنيويٌّ لوجهةِ سياحةٍ جبلية لم يُختبر نمط الطلب فيها من قبل على مستوى الأحداث الدولية. والمخاطرة هنا ليست في افتقار أبها إلى عناصر الجذب، بل في أن تبني مخزونًا فندقيًا دائمًا مرتفع الكلفة الثابتة على مقاس ذروة طلبٍ لا تأتي إلا مرة واحدة، بدلًا من أن تبنيه بما يناسب السوق الموسمية المحلية التي ستتحمّل عبء إدامته طوال العقد المقبل. أما نيوم، فعدم اليقين المحيط بها من نوعٍ مختلف. إذ يستهدف مخططها الرسمي بلوغ 24,438 وحدة مصنّفة بحلول عام 2034، صعودًا من قاعدةٍ حالية لا تتجاوز 1,029 وحدة. وبخلاف الرياض وجدة، يبقى المعروض في نيوم رهنَ وتيرة إنجاز مشروعها العملاق. وبذلك يصبح مستهدف نيوم الفندقي أقرب إلى بنية تحتية للأحداث الكبرى منه إلى مشروع فندقي عادي. وفي نظر المستثمرين، لا يقتصر السؤال الأهم على ما إذا كانت الغرف ستجهز في موعدها، بل يتعدّاه إلى ما إذا كانت قاعدة الطلب بعد الحدث متينةً بما يكفي لتبرير هذا النوع من الأصول.
🇶🇦 مونديال قطر: الحلم سبق البنية التحتية تكشف تجربة قطر 2022 ما يحدث حين يفرض الضغطُ تصميم حلول إقامةٍ مرنة على عجل. فقبل البطولة، لم يكن لدى قطر سوى أقل من 30,000 غرفة فندقية، مع تخصيص 80% منها لضيوف فيفا، ما اضطرّ البلاد إلى الاعتماد على الشقق والفلل والسفن السياحية والإقامة المؤقتة. واستخدمت قطر ما لا يقل عن 69,000 غرفة في منازل وشقق ضمن حلّها لإقامة البطولة. وقد حلّ هذا النموذج مشكلة الطاقة الاستيعابية، لكنه لم يوفر حلا دائمًا لمشكلة تجربة الزيارة في حد ذاتها ؛ فقد بلغ سعر أكواخ قرية المشجّعين نحو 200 دولار في الليلة، أو 270 دولارًا مع الوجبات، واضطرّ بعض الزوار إلى تنقّلاتٍ طويلة للوصول إلى الملاعب. وثمة جانب آخر لتجربة قطر يتمثّل في الضغط على سوق الإسكان. فقد ارتفعت الإيجارات طويلة الأجل في قطر بأكثر من 30% في الربع الثالث الذي سبق البطولة، حيث واجه بعض المقيمين أزمة عدم تجديد عقودهم أو زيادات كبيرة في الإيجار. وتملك المملكة العربية السعودية وقتًا أطول مما كان متاحًا لقطر في المرحلة نفسها، وسوقًا محلية أوسع. غير أنها تواجه في المقابل جغرافيا أكثر تعقيدًا. ومن ثمّ ينبغي لاستراتيجية الإقامة الفندقية أن تتجنّب خطأين متعاكسين: التأخّر في تنظيم المعروض من الإقامة قصيرة الأجل حتى اللحظة الأخيرة، والإفراط في الاعتماد على الفنادق الدائمة في مدنٍ لم يثبت بعد وجود طلب مستدام فيها بعد انتهاء البطولة. ولهذا ينبغي أن يُنظر إلى الإقامة قصيرة الأجل باعتبارها جزءًا من البنية التحتية، لا مجرّد متنفَّسٍ لاستيعاب فائض الطلب. ولا يعني ذلك ترك المجال مفتوحًا لتوسّعٍ غير منضبط في منصّات مثل «إير بي إن بي»؛ إذ تبيّن الأدلة الأكاديمية مخاطر ذلك. وتوصّلت دراسة أمريكية شاملة إلى أن توسّع منصة إير بي إن بي في أي منطقة يرتبط بارتفاع ملموس في أسعار الإيجار والمساكن. فكلما ازداد عدد الوحدات المعروضة على المنصة بنسبة 1%، ارتفعت إيجارات المنطقة بنحو 0.018% وأسعار مساكنها بنحو 0.026%. وتبيّن للباحثين أن قوة هذا التأثير تتوقّف على نسبة المُلّاك الذين يقيمون في مساكنهم؛ فكلّما قلّت هذه النسبة ازداد الأثر قوةً، وهو ما يدعم فرضية أن المُلّاك غير المقيمين يحوّلون مساكنهم من الإيجار طويل الأجل إلى الإيجار قصير الأجل.  كما تشير بيانات الأسعار إلى أن الإقامة قصيرة الأجل ليست مجرّد بديلٍ رخيص. فهذه السوق في الرياض لا تشهد في الأوقات المعتادة ضغطًا يُذكر؛ فبحسب منصة «إير دي إن إيه»، وهي الأوسع نطاقًا لتحليل بيانات سوق الإيجارات قصيرة الأجل، بلغ عدد وحدات الإقامة قصيرة الأجل النشطة في الرياض 21,819 وحدة حتى مايو 2026، بنسبة إشغال 37% ومتوسط سعرٍ للّيلة قدره حوالي 341 ريال. أما منصة إيربتيكس، المقتصرة على تحليل بيانات إير بي إن بي، فسجّلت 9,521 وحدة نشطة، بنسبة إشغال 39% وسعرٍ للّيلة يبلغ 271 ريالًا. غير أن أثر تركّز الطلب في مواسم الفعاليات بات ظاهرًا بالفعل في فنادق المملكة. فخلال سباق جائزة السعودية الكبرى للفورمولا 1 عام 2025، ارتفعت نسبة إشغال فنادق جدة إلى 82.5% في أبريل، بمتوسط سعرٍ للّيلة بلغ 833.79 ريالًا وعائدٍ لكل غرفة متاحة قدره 688.23 ريالًا، بل قفز متوسط السعر في ليلة السباق الثانية إلى ذروته عند 1,604.34 ريالًا. ويبقى السؤال المعلّق: هل تقترب أسعار الإقامة قصيرة الأجل من أسعار الفنادق في فترات الذروة المماثلة، كسباق فورمولا 1 ومؤتمر ليب وموسم الرياض؟ وهو سؤالٌ ينبغي أن يظلّ موضع بحثٍ لا أن يُحسم سلفًا. فإذا تقارب متوسط سعر الليلة بين الإقامة قصيرة الأجل وفنادق الأربع نجوم في هذه الفترات، كان ذلك دليلًا على أن الإقامة قصيرة الأجل ليست خيارًا أرخص، بل منتجٌ قائم بذاته يخدم المجموعات والأسر وزوار المنطقة والمشجعين ممن يقدّرون رحابة المكان والخصوصية أكثر من خدمات الفنادق. أما على صعيد الاستثمار، فالعبرة بأن يُقاس مسار مشاريع الإقامة في المملكة بمدى ملاءمة المنتج للطلب، لا بعدد الغرف وحده. حريٌّ بالمملكة أن تُنشئ، قبل البطولة بوقتٍ كافٍ، منظومة موحّدة لرصد المعروض من الإقامة في كل مدينة على حدة، تشمل الفنادق التقليدية والشقق الفندقية ووحدات الإقامة قصيرة الأجل المرخّصة والمساكن الخاصة وإسكان العمالة والمخزون المؤقت. ويُستحسن أن يقترن ذلك بإلزام المنصّات الرقمية بمشاركة بياناتها، ووضع حدٍّ أدنى لمعايير الجودة، واعتماد تسعيرٍ شفاف، ومنح التراخيص وفق مواسم الفعاليات، وتوفير ضماناتٍ تحمي المستأجرين. وليس في هذا دعوةٌ إلى وقف بناء الفنادق، بل تحفّظٌ على اتخاذ كأس العالم مبرِّرًا شاملًا لإضافة معروضٍ فندقيٍّ دائم في كل مدينة مضيفة. وميزة المملكة أن أمامها متّسعًا من الوقت لتصميم هذه المنظومة وللحد من مخاطر البناء المفرط في بعض المدن. |
|
|
|
Argaam.com حقوق النشر والتأليف © 2026، أرقام الاستثمارية , جميع الحقوق محفوظة |